近日，RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心發(fā)布《踩鋼絲的巨人——世界超高層建筑研究報(bào)告》。研究發(fā)現(xiàn)，全球超過(guò)九成的超高層建筑將位于中國(guó)，其中，中西部地區(qū)城市則成為未來(lái)超高層建筑的密集區(qū)。
超高層建筑在前期可行性研究，產(chǎn)品定位和后期營(yíng)運(yùn)都充滿(mǎn)挑戰(zhàn)，如同一個(gè)踩鋼絲的巨人。而根據(jù)調(diào)研，在中國(guó)大陸，特別是二三線(xiàn)城市，未來(lái)將陸續(xù)有大量的巨人，走上這條鋼絲。
該報(bào)告統(tǒng)計(jì)了全球464座250米以上的建成/封頂、在建及待建超高層項(xiàng)目，綜合分析了超高層建筑受經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)發(fā)展不同而造成地理分布、結(jié)構(gòu)功能及運(yùn)營(yíng)管理的差異性。
全球超高層建筑概覽 中國(guó)最多
中國(guó)是全球擁有250米以上超高層建筑最多的國(guó)家，共有122座，占全球總數(shù)的一半以上，而建筑總高度為36765米，約為排名第二的阿聯(lián)酋三倍，建筑的平均高度超過(guò)300米;中國(guó)第一高樓的上海中心大廈已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，總高度為632米，是世界第二的超高層建筑。
從全球地理分布來(lái)看，超高層建筑主要集中于人口密度較高的亞洲國(guó)家，中東富庶國(guó)家阿聯(lián)酋和沙特阿拉伯的超高層建筑數(shù)量也相當(dāng)多，約占全球總數(shù)的21%;而歐洲國(guó)家卻鮮有超高層建筑。
在全球超高層建筑數(shù)量排名前十的城市中，迪拜以32 座的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)占據(jù)了全球第一的位置，總高度達(dá)9941米，幾乎整個(gè)中東地區(qū)的超高層建筑都集中于迪拜;而十強(qiáng)城市中，中國(guó)的城市(含港澳臺(tái))占據(jù)了六席，相比之下，超高層建筑最早出現(xiàn)的美國(guó)僅有兩個(gè)城市上榜。
建成或封頂、在建及待建項(xiàng)目全球分布
對(duì)全球超高層建筑的高度進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)250~300 米的項(xiàng)目是目前已建成超高層建筑的主流，占比達(dá)到了57.3%。超過(guò)400米的建筑共有16 座，除中東、美國(guó)及馬來(lái)西亞共7座外，其余全部位于中國(guó)。
從高度增長(zhǎng)趨勢(shì)來(lái)看，在建和待建項(xiàng)目中400 米以上的比例明顯增加，分別達(dá)到13.8% 和17.0%。未來(lái)400米以上建筑主要集中在亞洲，亞洲將會(huì)是全球超高層建筑最熱的一個(gè)地區(qū)。
超高層建筑在中國(guó)的分布情況
從超高層建筑在中國(guó)的地理分布情況來(lái)看，250米以上已建成超高層建筑有34%在華東，是全國(guó)超高層建筑最密集的地區(qū)。相比之下，在建的超高層建筑主要集中于華中和華南地區(qū)，比重分別為23% 和21%。
從待建及規(guī)劃項(xiàng)目來(lái)看，華東、華南的數(shù)量領(lǐng)先于全國(guó)，然而兩個(gè)地區(qū)的表現(xiàn)不同，華東地區(qū)的超高層建筑將“散落”在多個(gè)城市，而華南地區(qū)的項(xiàng)目將比較集中;此外，西北和西南地區(qū)的比重也在逐年上升。
超高層建筑在中國(guó)各大城市的分布狀況
從城市來(lái)看，上海建成的超高層建筑數(shù)量列全國(guó)之首，共有17 座;而華南地區(qū)的已建成超高層建筑主要集中于廣州和深圳。研究發(fā)現(xiàn)，無(wú)錫的超高層建筑數(shù)量達(dá)到了7座，僅次于重慶，位居全國(guó)第六。
待建的超高層建筑中，深圳的項(xiàng)目非常多，總共11座，位居全國(guó)第一。相比之下，北上廣的開(kāi)發(fā)節(jié)奏已經(jīng)逐步放緩，直至上海中心大廈竣工以后，上海超高層建筑會(huì)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)的低潮期。另外，一些尚沒(méi)有超高層建筑的三線(xiàn)城市，例如青島、蘭州和徐州，將會(huì)是未來(lái)超高層建筑開(kāi)發(fā)非常盛行的城市。
純住宅比例增加 超高層建筑進(jìn)入銷(xiāo)售市場(chǎng)
RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心分析發(fā)現(xiàn)，超高層建筑的物業(yè)類(lèi)型呈現(xiàn)豐富化趨勢(shì)。盡管依然有近半的超高層建筑為純辦公樓項(xiàng)目，然而用于綜合功能、酒店、住宅的超高層建筑數(shù)量近年大幅提升。特別是純住宅項(xiàng)目已經(jīng)從90年代的占比為0已提升至18%。
這一趨勢(shì)在中東尤為明顯，近六成純住宅項(xiàng)目坐落于迪拜，主要面向世界頂級(jí)富豪散售。而在中國(guó)大陸，特別是二三線(xiàn)城市的超高層寫(xiě)字樓散售的案例也逐漸增多。 RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，西安市超過(guò)97%以上的項(xiàng)目為銷(xiāo)售型產(chǎn)品，其中自用客戶(hù)與投資客占比為6:4，部分超高層項(xiàng)目達(dá)到7:3的比例。
租金回報(bào)更高 金融與專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)成為租賃大戶(hù)
調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示，超高層辦公樓的租金回報(bào)高于周邊項(xiàng)目。目前，香港國(guó)際金融中心(IFC) 的租金達(dá)到59元/平方米/天，相比核心商圈的中環(huán)，租金高出55%;而上海和紐約的超高層建筑相對(duì)于所處商圈的租金則高出17%。
在針對(duì)紐約、上海、香港的超高層辦公樓租戶(hù)背景分析中，金融與專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)租用了超高層辦公樓約80%的面積，為主力租戶(hù)。
RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理認(rèn)為：“相比一般寫(xiě)字樓，超高層建筑多為新建項(xiàng)目，且成本高，品質(zhì)好，許多超高層建筑作為城市的地標(biāo)建筑，也吸引了頗具實(shí)力的企業(yè)入駐。
未來(lái)趨勢(shì)
(1)到2020年，全球250米以上超高層建筑的數(shù)量將達(dá)到464座，總建筑面積將超過(guò)9000 萬(wàn)平方米，超過(guò)九成以上將集中在中國(guó)大陸地區(qū)。成都、重慶、南寧等西南城市將會(huì)是超高層建筑的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)城市，超過(guò)400米以上的建筑將占五分之一。
(2)目前超高層建筑中，有專(zhuān)業(yè)綠色建筑機(jī)構(gòu)認(rèn)證的項(xiàng)目不足10%，隨著各地政府的倡導(dǎo)和推進(jìn)，預(yù)計(jì)到2020年，這一比例將超過(guò)50%。
(3)盡管全球最高建筑的紀(jì)錄不斷被刷新，然而在現(xiàn)有的超高層建筑中，結(jié)構(gòu)高度超過(guò)600米的項(xiàng)目寥寥無(wú)幾，未來(lái)入市的項(xiàng)目中超過(guò)這一標(biāo)準(zhǔn)的也屈指可數(shù)。
(4)未來(lái)超高層建筑將逐漸增加酒店、公寓等人口密度較低的物業(yè);而電梯的配比、空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)的布局以及動(dòng)線(xiàn)的設(shè)計(jì)都需要更加科學(xué)的計(jì)算。【完】
雖然關(guān)于中國(guó)是否需要建這么多超高層建筑的爭(zhēng)議一直在進(jìn)行中，但這些都阻擋不了中國(guó)超高層的發(fā)展速度。目前中國(guó)最高的幾座超高層建筑的建設(shè)也漸入佳境，729m的蘇州中南中心也已公示。
在高度方面，截止目前統(tǒng)計(jì)，我國(guó)在建的深圳平安大廈建筑(646米)、武漢綠地長(zhǎng)江中心(636米)、上海中心(632米)等的高度都突破了600米，即將開(kāi)工建設(shè)的蘇州中南中心髙度預(yù)計(jì)接近到了700米。于此同時(shí)，國(guó)際上超高層建筑的高度也在不斷攀
摘要：在超高層建筑幕墻方案設(shè)計(jì)中，經(jīng)常需要處理安裝工藝、支座連接、結(jié)構(gòu)布局、密封設(shè)計(jì)等一些關(guān)鍵設(shè)計(jì)要素。本文結(jié)合工程實(shí)踐的部分案例，對(duì)這些設(shè)計(jì)要素的處理方案做出簡(jiǎn)要分析。
關(guān)鍵詞：超高層建筑、幕墻設(shè)計(jì)、單元式幕墻
