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摘要：近年來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，以及國(guó)家對(duì)行業(yè)宏觀調(diào)控政策，多地陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)限貸等政策等，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境均發(fā)生了諸多轉(zhuǎn)變，對(duì)企業(yè)的管理也產(chǎn)生了巨大影響。依靠高杠桿擴(kuò)張時(shí)代終結(jié)，房企分化加大，如何在低利潤(rùn)率、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的市場(chǎng)大環(huán)境下繼續(xù)保持健康發(fā)展，為房企找到新的增長(zhǎng)業(yè)務(wù)曲線?
由于土地、資金成本的壓力加大和利潤(rùn)空間的下滑，房開(kāi)企業(yè)在需要從管理要紅利，積極推動(dòng)企業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，在信息化的基礎(chǔ)上，通過(guò)全面的在線化連接和數(shù)據(jù)化洞察實(shí)現(xiàn)投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造、采購(gòu)、項(xiàng)目管理、營(yíng)銷(xiāo)等各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的效率優(yōu)化和項(xiàng)目整體投資回報(bào)率提升。設(shè)計(jì)、建造、供應(yīng)鏈作為房企大運(yùn)營(yíng)體系的關(guān)鍵部門(mén)，在積極推進(jìn)數(shù)字化，建筑幕墻作為大運(yùn)營(yíng)體系的一環(huán)，幕墻顧問(wèn)（詞條“幕墻顧問(wèn)”由行業(yè)大百科提供）和施工單位需主動(dòng)推動(dòng)自身的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，占據(jù)先機(jī)。
關(guān)鍵詞：數(shù)字化，建筑幕墻設(shè)計(jì)，BIM，封裝
前言
數(shù)字化轉(zhuǎn)型，就是利用數(shù)字化技術(shù)來(lái)推動(dòng)企業(yè)組織轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)模式，組織架構(gòu)，企業(yè)文化等的變革措施。數(shù)字化轉(zhuǎn)型旨在利用各種新型技術(shù)，如移動(dòng)、Web、社交、大數(shù)據(jù)、機(jī)器學(xué)習(xí)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、區(qū)塊鏈等一系列技術(shù)為企業(yè)組織構(gòu)想和交付新的、差異化的價(jià)值。采取數(shù)字化轉(zhuǎn)型的企業(yè)，一般都會(huì)去追尋新的收入來(lái)源、新的產(chǎn)品和服務(wù)、新的商業(yè)模式。因此數(shù)字化轉(zhuǎn)型是技術(shù)與商業(yè)模式的深度融合，數(shù)字化轉(zhuǎn)型的最終結(jié)果是商業(yè)模式的變革。
房企為什么進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型
1.房企降本提效壓力凸顯，亟需借助數(shù)字化手段實(shí)現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型。由于土地、資金成本的壓力加大和利潤(rùn)空間的下滑，房開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)需要從管理要紅利，在信息化的基礎(chǔ)上，通過(guò)全面的在線化連接和數(shù)據(jù)化洞察實(shí)現(xiàn)投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造、采購(gòu)、項(xiàng)目管理、營(yíng)銷(xiāo)等各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的效率優(yōu)化和項(xiàng)目整體投資回報(bào)率提升。
2.數(shù)字化助力房企實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和商業(yè)模式創(chuàng)新，進(jìn)行多元化發(fā)展。面對(duì)存量化趨勢(shì)，房企積極推進(jìn)業(yè)務(wù)多元化轉(zhuǎn)型, 布局物業(yè)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)、家裝服務(wù)、養(yǎng)老、教育等業(yè)務(wù)。在推進(jìn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新和商業(yè)模式轉(zhuǎn)型過(guò)程中，數(shù)據(jù)中臺(tái)、大會(huì)員運(yùn)營(yíng)平臺(tái)等數(shù)字化平臺(tái)建設(shè)可以賦能房企加速經(jīng)營(yíng)能力轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)多元業(yè)務(wù)的資源打通和協(xié)同發(fā)展，重塑業(yè)務(wù)增長(zhǎng)引擎。
3.房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的資產(chǎn)管理、物業(yè)管理等場(chǎng)景將成為房地產(chǎn)數(shù)字化投入的重要方向。中國(guó)房地產(chǎn)存量資產(chǎn)規(guī)模已超過(guò)200萬(wàn)億，且存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)處于起步階段，效率亟待提升，圍繞資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的諸多場(chǎng)景都存在數(shù)字化應(yīng)用的機(jī)會(huì)。運(yùn)營(yíng)優(yōu)化帶來(lái)的價(jià)值創(chuàng)造不斷凸顯，將推動(dòng)物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等技術(shù)的應(yīng)用落地。
房企如何做好數(shù)字化轉(zhuǎn)型
數(shù)字化轉(zhuǎn)型四個(gè)階段：
業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)化→數(shù)據(jù)資產(chǎn)化→資產(chǎn)應(yīng)用化→應(yīng)用場(chǎng)景化
第一階段業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)化，也叫信息化階段，其核心是構(gòu)建業(yè)務(wù)系統(tǒng)，除了能夠?qū)崿F(xiàn)降本增效外，還能將投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售過(guò)程中的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)沉淀到系統(tǒng)中。
第二階段數(shù)據(jù)資產(chǎn)化，主要包括數(shù)據(jù)資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)、數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)/中心/中臺(tái)建立為核心的數(shù)據(jù)梳理、數(shù)據(jù)治理、數(shù)據(jù)通道等工作。將第一階段沉淀在各個(gè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)進(jìn)行集中管理和儲(chǔ)存，為第三階段數(shù)據(jù)資產(chǎn)應(yīng)用打好基礎(chǔ)。
第三階段資產(chǎn)應(yīng)用化，側(cè)重點(diǎn)在于做好企業(yè)的數(shù)據(jù)分析應(yīng)用，即各種數(shù)據(jù)報(bào)表、數(shù)據(jù)看板和管理駕駛艙等。前兩個(gè)階段大多數(shù)是數(shù)據(jù)底層相關(guān)的工作，從第三個(gè)階段開(kāi)始數(shù)據(jù)將從底層走向前端。
第四階段應(yīng)用場(chǎng)景化，強(qiáng)調(diào)數(shù)據(jù)應(yīng)用結(jié)合業(yè)務(wù)場(chǎng)景，為企業(yè)創(chuàng)造業(yè)務(wù)價(jià)值。
從當(dāng)前來(lái)看，大多數(shù)房企目前已經(jīng)進(jìn)入了第二階段中后期，因此，我們主要對(duì)第一階段、二階段房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型對(duì)建筑幕墻設(shè)計(jì)行業(yè)的影響談一談一些認(rèn)知。
建筑幕墻行業(yè)的未來(lái)
新設(shè)計(jì)：在實(shí)體建筑幕墻生產(chǎn)之前，數(shù)字化模擬全過(guò)程：協(xié)同設(shè)計(jì)、虛擬生產(chǎn)與施工、虛擬交付等都呈現(xiàn)在全數(shù)字化樣品中。
新建造：將業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、生產(chǎn)制造、物流、施工等整合形成數(shù)字化的生產(chǎn)線，將幕墻原材料、加工廠與施工現(xiàn)場(chǎng)在線連接、實(shí)現(xiàn)構(gòu)部件生產(chǎn)大規(guī)模與柔性化。
新運(yùn)維：基于BIM+大數(shù)據(jù)技術(shù)分析，通過(guò)空間戰(zhàn)略規(guī)劃，空置面積分析，空間優(yōu)化組合等，科學(xué)合理的利用空間，降低運(yùn)營(yíng)成本，提高空間收益;同時(shí)，為用戶提供高效、適宜的空間使用布局，提高工作和協(xié)作效率。
幕墻數(shù)字設(shè)計(jì)
在傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)模式下,幕墻設(shè)計(jì)以分散的、孤立的方式開(kāi)展。幕墻設(shè)計(jì)過(guò)程重度依賴建筑設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量和幕墻設(shè)計(jì)師經(jīng)驗(yàn),幕墻設(shè)計(jì)質(zhì)量難以保證。在項(xiàng)目過(guò)程中,因?yàn)轫?xiàng)目周期緊,設(shè)計(jì)工作量大,修改頻次高,且圖紙不交圈和版本迭代不及時(shí)，導(dǎo)致幕墻設(shè)計(jì)崗位效率低,設(shè)計(jì)人員價(jià)值感低;而在項(xiàng)目管理過(guò)程中,設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、施工、運(yùn)維各環(huán)節(jié)相互割裂,專業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,過(guò)程管理依賴“人治“,缺乏信息系統(tǒng)支撐,項(xiàng)目協(xié)同成本高;而對(duì)設(shè)計(jì)企業(yè)而言,設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)難以有效沉淀和復(fù)用,設(shè)計(jì)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化程度低,規(guī)模化效應(yīng)難發(fā)揮,造成設(shè)計(jì)企業(yè)的利潤(rùn)呈現(xiàn)逐年下滑的態(tài)勢(shì);而從行業(yè)看,行業(yè)法律法規(guī)及準(zhǔn)入制度尚需完善,監(jiān)管體制與企業(yè)發(fā)展訴求存在錯(cuò)位, 設(shè)計(jì)審查機(jī)制存在爭(zhēng)議,知識(shí)產(chǎn)權(quán)及保障力度弱,設(shè)計(jì)行業(yè)監(jiān)管落實(shí)也存在困難。
幕墻數(shù)字設(shè)計(jì)是建筑幕墻綠色化、數(shù)字化、工業(yè)化在設(shè)計(jì)階段的深度融合,通過(guò)數(shù)字化驅(qū)動(dòng)幕墻設(shè)計(jì)和工程數(shù)據(jù)融合,建立幕墻設(shè)計(jì)全過(guò)程、全要素、全參與方的一體化協(xié)同工作模式,支撐施工和運(yùn)維場(chǎng)景在設(shè)計(jì)階段前置化模擬,打造全數(shù)字化樣品,進(jìn)行集成化交付,從而提升設(shè)計(jì)效率、增強(qiáng)項(xiàng)目協(xié)同、擴(kuò)展企業(yè)業(yè)務(wù)、提高行業(yè)監(jiān)管水平,最終賦能幕墻設(shè)計(jì)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí),讓建筑幕墻產(chǎn)品成功。幕墻數(shù)字設(shè)計(jì)的提出,極大地豐富了數(shù)字建筑理論體系,為建筑幕墻設(shè)計(jì)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型提供了理論指導(dǎo)。
建筑幕墻設(shè)計(jì)行業(yè)的未來(lái)
作為房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型的領(lǐng)先企業(yè)，龍湖、融創(chuàng)、華潤(rùn)等頭部企業(yè)已經(jīng)完成了門(mén)窗幕墻設(shè)計(jì)數(shù)字化底層數(shù)據(jù)的搭建，如華潤(rùn)融創(chuàng)的門(mén)窗（詞條“窗”由行業(yè)大百科提供）標(biāo)準(zhǔn)化，基本完成了門(mén)窗洞口尺寸、門(mén)窗分格尺寸、構(gòu)造節(jié)點(diǎn)、加工下料單，設(shè)計(jì)經(jīng)理只需要選取功能：《K值》，《位置》，《門(mén)窗類型》，軟件計(jì)算自動(dòng)生成：門(mén)窗編號(hào)，區(qū)間，系列，玻璃配置，成本，如下圖所示操作選取表：
打開(kāi)【窗屬性】后界面如下圖所示：玻璃配置、鋁合金型材、鋼材、開(kāi)啟附件、密封膠條、耐候膠（詞條“耐候膠”由行業(yè)大百科提供）、發(fā)泡劑、其他附件共8項(xiàng)，此8項(xiàng)列入材料費(fèi)中，
窗成本=直接費(fèi)+管理費(fèi)+利潤(rùn)+稅金 (實(shí)際費(fèi)用構(gòu)成以業(yè)主的成本取費(fèi)計(jì)算)
直接費(fèi)=(材料費(fèi)+運(yùn)輸及包裝費(fèi)+安裝費(fèi)+加工費(fèi))
管理費(fèi)= 直接費(fèi)x管理費(fèi)率
利潤(rùn)= 直接費(fèi)x利潤(rùn)率
稅金= (直接費(fèi)+管理費(fèi)+利潤(rùn))x稅金點(diǎn)
安裝費(fèi)、加工費(fèi)、管理費(fèi)、利潤(rùn)，可根據(jù)工程所在地進(jìn)行修改。通過(guò)洞口固化、型材封裝和門(mén)窗數(shù)字化，消除門(mén)窗的二次深化設(shè)計(jì)，門(mén)窗單位集采，降本提效保質(zhì)。
龍湖已經(jīng)完成商業(yè)立面和幕墻模塊的數(shù)字化封裝，分為樓棟、空間、部品、構(gòu)件和物料等8級(jí)完成幾萬(wàn)個(gè)模塊的封裝，可快速實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目平立面的快速拼裝， 15天完成商業(yè)項(xiàng)目報(bào)規(guī)。
數(shù)字化為商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)提速打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，此外，商業(yè)項(xiàng)目全面推行正向BIM設(shè)計(jì)，各專業(yè)在方案前期強(qiáng)交圈，減少后期變更。通過(guò)立面成本神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)測(cè)算成本，數(shù)模即時(shí)聯(lián)動(dòng)，成本一鍵測(cè)算，立面方案階段立面成本動(dòng)態(tài)控制，通過(guò)數(shù)字化手段減員增效。
房地產(chǎn)企業(yè)為了應(yīng)對(duì)外部環(huán)境的變化，筑基強(qiáng)身，通過(guò)數(shù)字化向管理要利潤(rùn)，幕墻顧問(wèn)面臨的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)越來(lái)越激烈，如何對(duì)接房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)字化需求是幕墻顧問(wèn)行業(yè)面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。很多幕墻顧問(wèn)行業(yè)依然是傳統(tǒng)的作業(yè)方式，等建筑設(shè)計(jì)院的擴(kuò)初圖后開(kāi)始作業(yè)，依賴于項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)開(kāi)展設(shè)計(jì)，導(dǎo)致同一公司出圖質(zhì)量差異太大，在同一個(gè)公司得到的評(píng)價(jià)不一。同時(shí)，幕墻設(shè)計(jì)行業(yè)薪資吸引不足，從業(yè)人員素質(zhì)越來(lái)越低，若沒(méi)有新的工具來(lái)進(jìn)行管理，顧問(wèn)行業(yè)也將會(huì)走入一個(gè)死胡同。我們也欣喜得看到，在顧問(wèn)行業(yè)也涌現(xiàn)了一批數(shù)字化方面領(lǐng)先的企業(yè)，如RFR、EFC、中南幕墻等，如EFC在昆明時(shí)代天街通過(guò)正向BIM設(shè)計(jì)，與建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、泛光專業(yè)強(qiáng)交圈，多輪碰撞，樣板完美落地;中南通過(guò)天津梅江項(xiàng)目的幕墻正向BIM設(shè)計(jì)，也展現(xiàn)了在顧問(wèn)行業(yè)數(shù)字化領(lǐng)先的能力。
幕墻設(shè)計(jì)行業(yè)推動(dòng)數(shù)字化，絕對(duì)不可能像那些燒錢(qián)砸數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，設(shè)計(jì)行業(yè)經(jīng)過(guò)大建設(shè)周期后，設(shè)計(jì)要求越來(lái)越高，內(nèi)容增加，設(shè)計(jì)費(fèi)反而下降。沒(méi)有更多的經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)施數(shù)字化轉(zhuǎn)型。
幕墻設(shè)計(jì)行業(yè)唯有以提升管理效率的數(shù)字化建設(shè)，這關(guān)系到人事物管理與工作協(xié)同數(shù)字化的全面提升，應(yīng)以職能管理為主導(dǎo)。
幕墻設(shè)計(jì)行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型只能夠以解決問(wèn)題為導(dǎo)向，項(xiàng)目策劃來(lái)推動(dòng)，以數(shù)字化轉(zhuǎn)型項(xiàng)目進(jìn)行有目的推動(dòng)。
小結(jié)
BIM/Rhino/Revit技術(shù)應(yīng)是幕墻設(shè)計(jì)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的主線與基礎(chǔ)，應(yīng)以BIM/Rhino/Revit 的技術(shù)成果為基礎(chǔ)衍生出更多的數(shù)字化產(chǎn)品與服務(wù)。
數(shù)字化轉(zhuǎn)型絕不是單兵作戰(zhàn)，BIM/Rhino/Revit技術(shù)隊(duì)伍建設(shè)是設(shè)計(jì)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。人才隊(duì)伍應(yīng)整合，在有限利潤(rùn)之外讓一部分人做一些未來(lái)的事。
數(shù)據(jù)是基礎(chǔ)，bim是核心，可視化是手段。毫無(wú)疑問(wèn)，數(shù)字技術(shù)將開(kāi)創(chuàng)幕墻數(shù)字經(jīng)濟(jì)新天地，這也是幕墻設(shè)計(jì)顧問(wèn)實(shí)現(xiàn)換道超越的歷史機(jī)遇。
建筑幕墻設(shè)計(jì)行業(yè)應(yīng)順應(yīng)時(shí)代，在碳達(dá)峰與零排放歷史時(shí)期迎接挑戰(zhàn)，融入與擁抱幕墻數(shù)字化時(shí)代，引領(lǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)幕墻數(shù)字化變革。
作者單位：龍湖集團(tuán)商業(yè)研發(fā)中心
