房企融資陷四面楚歌。地產企業(yè)的馬太效應會越來越明顯，中小房企未來的資金鏈面臨考驗。
人民法院網站消息，截至10月27日，宣告破產的房企已經增加到408家。
這種趨勢進入9月之后更加明顯，房企“補血”力度加大。
根據克而瑞地產研究發(fā)布的報告，9月份，有95家房企的融資總額為1124.48億元，環(huán)比上升45.3%，同比上升17.2%。
與此同時，監(jiān)管對于違規(guī)涉房貸款不斷壓縮，有消息稱某省聯社要求嚴格落實房地產調控政策，房地產貸款占比高于20%的農商行，不得以任何方式新增房地產貸款。
根據21世紀經濟報道不完全統計，自2018以來，銀保監(jiān)系統已經因違規(guī)涉房，對銀行開出過億金額罰單。8月9日，中信銀行因違規(guī)發(fā)放房地產開發(fā)貸款等13項違法違規(guī)行為被合計罰沒2223.7萬元。
1、年內調控次數再創(chuàng)新高
融資成本也再上臺階，今年前三季度，房企債券類融資成本6.88%，較2018年全年上升了0.67個百分點。
中原地產研究中心統計數據顯示，截至10月8日，年內房企美元融資533.6億美元，同比上漲50%，雖然各種政策收緊，但房企美元融資的數量依然刷新歷史記錄。9月單月，房地產企業(yè)海外美元融資37.97億美元，相比8月的15.8億美元，翻了一番還多。發(fā)債利率也不斷攀升，10%已不再是天花板。據21世紀經濟報道記者對公告的不完全統計，今年至少有三只債券的發(fā)債利率已經達到或超過15%。
而且，這種跡象可追溯到更早之前的7月12日，泰禾集團股份有限公司發(fā)布公告稱，泰禾全資子公司擬發(fā)行4億美元債券，債券票面年息15%，每半年支付一次。成本之高令業(yè)內驚訝，泰禾集團2018年凈利潤率為12.6%。不過這不是最高的，此前當代置業(yè)的一筆美元票據，利率達到了15.5%。
而至9月，全國房地產調控政策依然密集發(fā)布，中原地產研究中心統計數據顯示，9月單月全國房地產調控政策發(fā)布次數高達48次，雖然少于8月份的60次、7月份的56次，但整體看，2019年房地產調控政策的密集程度依然刷新歷史紀錄，1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次。從房地產調控的政策密集程度看，2019年前9個月合計的415次房地產調控，平均每個工作日有2次以上的房地產調控，刷新了歷史紀錄。
2、連續(xù)14個月回落
10月15日，央行發(fā)布了今年前三季度金融統計數據報告和9月社會融資規(guī)模存量統計數據報告顯示，9月末，廣義貨幣(M2)余額為195.23萬億元，同比增長8.4%，增速分別比上月末和上年同期高0.2個和0.1個百分點。在社會融資方面，9月末社會融資規(guī)模存量為219.04萬億元，同比增長10.8%。
其中，房地產領域貸款增速則連續(xù)14個月回落，9月末，人民幣房地產貸款余額為43.3萬億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個百分點，降至24.1%。
央行辦公廳主任周學東認為，目前是比較合理的占比。過去房地產熱的時候個人購房貸款增長會非常快，占比高的時候有些城市甚至超過50%，銀行貸款增量中超過一半流向房地產及購房領域。現在從全國來看，占比降至24.1%，是相對比較合理的水平。根據多年觀察，25%左右的占比是比較合理的。過去幾年多數情況下，這一數據都在30%以上。”
與此同時，房企一直仰仗的“金主”——銀行也因為違規(guī)涉房，祭出罰單也開始多起來。
10月10日，北京銀保監(jiān)局公布了兩張共計890萬元的行政罰單。其中，興業(yè)銀行北京分行違規(guī)向房企提供融資是其被罰的主要原因;浦發(fā)銀行北京分行信貸資金違規(guī)用于投資及購房以及通過信托通道發(fā)放土地儲備貸款成為其被罰的主要原因。這兩家銀行分別被罰款600萬元和290萬元。
10月8日，浙江銀保監(jiān)局披露的罰單顯示，中信銀行杭州分行被罰款195萬元，案由包括貸款資金被挪用于購房;被挪用于房產公司經營;對公房地產開發(fā)貸款貸后檢查流于形式、貸款資金被挪用于購買股權等。
10月11日，平安銀行義烏分行將信貸資金用于支付購房首付款被罰款50萬元。
“隨著監(jiān)管趨嚴，銀行通過表外等渠道給房地產違規(guī)‘輸血’的風險將全面增大。房企未來的資金成本和資金鏈會承受一定的壓力，高房價可能會出現調整。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。
不過也有某股份行的負責人表示，銀行之所以鋌而走險給房企貸款，是因為目前經濟下行背景下，其他行業(yè)的不良率較高，房地產行業(yè)的貸款在目前情況下仍是優(yōu)質資產，且可以承受較高的利率。從公司盈利的角度來看，銀行自然愿意將貸款向房企傾斜。
