房地產(chǎn)已經(jīng)由過(guò)去的經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)變成民生政策，住房的民生屬性已經(jīng)占據(jù)最重要的位置。
就短期而言，房地產(chǎn)政策在今年年底到明年年中出現(xiàn)明顯松動(dòng)的可能性不大。
在明年年中之前，市場(chǎng)很可能出現(xiàn)全面的下行態(tài)勢(shì)，但政策的轉(zhuǎn)向會(huì)滯后到明年下半年。
最近官方通過(guò)各個(gè)途徑釋放房地產(chǎn)政策的信號(hào)，值得關(guān)注的，一是本次大會(huì)報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)政策的表述，一是最近住建部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在新聞發(fā)布會(huì)上的表述。兩者都釋放了頗有含金量的信息，對(duì)判斷未來(lái)房地產(chǎn)政策及房?jī)r(jià)走勢(shì)具有非常重要的參考價(jià)值。
在談及房地產(chǎn)時(shí)，本次大會(huì)報(bào)告的具體表述是：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”關(guān)于這個(gè)表述的意義，我已經(jīng)在最近的一些論壇會(huì)議上多次闡述。房地產(chǎn)政策在本次大會(huì)報(bào)告中的最重大的意義，不僅在于說(shuō)了什么，更在于在什么地方說(shuō)。
特別要提醒各位的是，黨的全國(guó)性代表大會(huì)提及房地產(chǎn)政策，只有兩次。第一次在十七大。十七大報(bào)告在提及房地產(chǎn)政策時(shí)并沒有談及全部，而只是在社會(huì)保障部門提到了廉租房制度，具體表述是，“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難。”第二次就是在這次舉世矚目的大會(huì)上。
而本次大會(huì)報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)的表述之所以在我看來(lái)意味著中國(guó)房地產(chǎn)政策的巨變，關(guān)鍵在于，報(bào)告涉及的房地產(chǎn)政策不僅僅是保障房，而是住房的總體定位，以及未來(lái)的長(zhǎng)效機(jī)制問(wèn)題。提及房地產(chǎn)政策的部分不是出現(xiàn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，而是出現(xiàn)在“提高保障和改善民生水平，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)治理”這一部分的“加強(qiáng)社會(huì)保障體系建設(shè)”這一小部分。什么意思，意思很大，最大的意思是房地產(chǎn)已經(jīng)由過(guò)去的經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)變成民生政策，住房的民生屬性已經(jīng)占據(jù)最重要的位置，這是中國(guó)房地產(chǎn)政策真正迎來(lái)了歷史性的制度糾偏和嬗變。
我在過(guò)去的文章中多次抨擊，中國(guó)房地產(chǎn)政策的最大問(wèn)題，是偏離了住房的民生和社會(huì)屬性，而過(guò)于注重其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用。長(zhǎng)期把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，以至于形成了對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度的依賴。每一次經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)都首當(dāng)其沖，成為對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的首要工具。同時(shí)，土地出讓金也逐漸成為地方政府收入的主要來(lái)源，很多地方，土地出讓收入占財(cái)政收入的比重超過(guò)了50%。
對(duì)土地財(cái)政和房地產(chǎn)的過(guò)度依賴，一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的種種亂象，同時(shí)，隨著房?jī)r(jià)的上漲，房子也逐漸脫離了居住的基本功能，成為資產(chǎn)配置的主要工具。在這種思維下，中國(guó)房地產(chǎn)承擔(dān)了過(guò)多的脫離房子基本功能的“任務(wù)”，使得中國(guó)的房地產(chǎn)政策越來(lái)越偏離主題。為什么要蓋房子，蓋房子為什么，為什么要買房子，這些幾乎不是問(wèn)題的問(wèn)題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策過(guò)于“經(jīng)濟(jì)化”和功利化而成了中國(guó)社會(huì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大問(wèn)題。
在2016年，由于出臺(tái)筆者一直反對(duì)的“去庫(kù)存”政策，中國(guó)房?jī)r(jià)在政策刺激下的再一次暴漲，引發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)政策的反思。無(wú)論是2016年“權(quán)威人士”的講話，還是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，都明確“房子是用來(lái)住的”這一定位。開始對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)政策的定位進(jìn)行糾偏。這次報(bào)告，等于宣告了房地產(chǎn)政策長(zhǎng)期作為經(jīng)濟(jì)政策的歷史的終結(jié)，房地產(chǎn)政策重回民生領(lǐng)域，房子的居住屬性再次回歸。大會(huì)報(bào)告的這個(gè)定位，必將對(duì)下一步構(gòu)筑中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制和制度建設(shè)產(chǎn)生重要影響。
房地產(chǎn)政策動(dòng)態(tài)中，第二個(gè)值得關(guān)注的是10月19日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在回答有關(guān)“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制有無(wú)時(shí)間表”的一系列表示。王蒙徽重申了報(bào)告對(duì)于 “房子是用來(lái)住的”定位，以及未來(lái)房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)是以滿足新市民需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主滿足基本保障，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。
王蒙徽特別提及最近在住房租賃市場(chǎng)，以及保障房建設(shè)中的共有產(chǎn)權(quán)房等問(wèn)題。王蒙徽的話透露出的最大信號(hào)，就是中國(guó)住房投資最為最好的投資的歷史已經(jīng)結(jié)束。在房地產(chǎn)政策回歸民生，房子回歸居住屬性的情況下，高層勢(shì)必在房地產(chǎn)調(diào)控政策與長(zhǎng)效機(jī)制之間慎重研究銜接問(wèn)題，避免給市場(chǎng)再次釋放錯(cuò)誤的信號(hào)，導(dǎo)致市場(chǎng)再次反彈。這應(yīng)該是明確無(wú)誤的。
以上兩大信號(hào)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期、中期以及長(zhǎng)期的走勢(shì)都有很大的影響。
就短期而言，房地產(chǎn)政策在今年年底到明年年中出現(xiàn)明顯松動(dòng)的可能性不大。從今年市場(chǎng)來(lái)看，變天已是定局。一線量?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯的松動(dòng)，二線熱點(diǎn)城市除少數(shù)外，整個(gè)市場(chǎng)也在悄然變化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也證明。9月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市為44個(gè)(8月為46個(gè))，持平的8個(gè)，下跌的18個(gè)，市場(chǎng)已經(jīng)明顯表現(xiàn)出了疲勢(shì)。各位可以研究一下70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)據(jù)雖然我一再說(shuō)是中國(guó)最假的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不要糾纏數(shù)據(jù)本身，但這個(gè)數(shù)據(jù)基本可以反應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)弱對(duì)比，當(dāng)環(huán)比上漲的城市數(shù)下降為35個(gè)以下時(shí)，市場(chǎng)基本確立了下行態(tài)勢(shì)。
根據(jù)過(guò)往，在下行的情況下，地方一般都會(huì)悄然放松調(diào)控，但今天市場(chǎng)的特殊在于，由于四五六線城市的發(fā)力，雖然房地產(chǎn)，特別是住宅銷售的數(shù)據(jù)在九月份出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)基本沒有受到太大的影響，8.1%的增速仍然在合理區(qū)間內(nèi)。這事實(shí)上也意味著，在明年年中之前，市場(chǎng)很可能出現(xiàn)全面的下行態(tài)勢(shì)，但政策的轉(zhuǎn)向會(huì)滯后到明年下半年。這意味著，明年下半年，將是本輪房地產(chǎn)周期最困難的時(shí)刻。
從中期和長(zhǎng)期看，中國(guó)房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的態(tài)勢(shì)，一方面取決于宏觀經(jīng)濟(jì)周期下，包括貨幣政策等的取向;另一方面，也取決于中國(guó)城鎮(zhèn)化的方向和人口發(fā)展的態(tài)勢(shì)。大家不妨注意一下本次大會(huì)報(bào)告對(duì)中國(guó)社會(huì)主要矛盾變化的表述，這個(gè)表述符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。經(jīng)歷2016年的去庫(kù)存，以及2017年四五六線的上漲之后，無(wú)論是基本居住需求、改善需求以及投資需求在這兩年都得到了極大的釋放，住房短缺的歷史基本結(jié)束，供需平衡的基本面差不多形成。未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾已經(jīng)是住房不能滿足老百姓基本居住需求，而是轉(zhuǎn)換為住房供應(yīng)的不均衡不平衡問(wèn)題。也就是未來(lái)熱點(diǎn)城市住房的不足，高品質(zhì)住房的短缺等不均衡不平衡的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題，意味著，由于住房短缺引發(fā)的房地產(chǎn)投資熱潮會(huì)告一段落。未來(lái)，在中國(guó)具有價(jià)值的住房，將集中在筆者未來(lái)會(huì)歸納提煉的一些城市以及物業(yè)類型中。
同時(shí)，從中國(guó)經(jīng)濟(jì)大周期和貨幣政策而言，筆者從去年一直強(qiáng)調(diào)貨幣政策回歸常態(tài)，超高速印鈔時(shí)代的終結(jié)等問(wèn)題，這意味著，助推房?jī)r(jià)上漲的主要工具，貨幣超發(fā)問(wèn)題逐漸將不復(fù)存在，中國(guó)的M2已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月停留在個(gè)位數(shù)，這將成為未來(lái)貨幣政策的常態(tài)。貨幣的不超發(fā)，宏觀經(jīng)濟(jì)大周期的轉(zhuǎn)折，已經(jīng)經(jīng)濟(jì)從高增長(zhǎng)階段到高質(zhì)量階段的幾大轉(zhuǎn)換，都意味著，投資房地產(chǎn)高收益低風(fēng)險(xiǎn)時(shí)代，正在慢慢終結(jié)，買房不需要智商的時(shí)代基本退出歷史舞臺(tái)。
