LEED

　　LEED(Leadership in Energy and Environmental Design)是一個評價綠色建筑的工具。宗旨是：在設計中有效地減少環境和住戶的負面影響。目的是：規范一個完整、準確的綠色建筑概念，防止建筑的濫綠色化。LEED由美國綠色建筑協會建立并于2003年開始推行，在美國部分州和一些國家已被列為法定強制標準。

　　LEED認證

　　LEADERSHIP IN ENERGY AND ENVIRONMENTAL DESIGN (LEED) 綠色能源與環境設計先鋒獎

　　LEED認證主要特點：國際認可的綠色建筑體系、由美國綠色建筑委員會(USGBC)開發、對多種類型建筑均適用 、提供實用且可量化評估的綠色建筑解決方案 。

　　項目遍及103個國家、超過10,735個認證項目、超過43,063個注冊項目。

　　審核機構

　　由美國綠色建筑協會建立并推行的《綠色建筑評估體系》(Leadership in Energy & Environmental Design Building Rating System)，國際上簡稱LEEDTM，是目前在世界各國的各類建筑環保評估、綠色建筑評估以及建筑可持續性評估標準中被認為是最完善、最有影響力的評估標準。

　　綠色建筑認證協會(GBCI)與必維國際檢驗集團簽署了一份諒解備忘錄以推進LEED項目。LEED是世界上對綠色建筑進行設計、施工、維護及操作認證的最重要的系統。作為協議的一部分，必維代表綠色建筑認證協會(GBCI)為LEED認證系統進行全球認證審查。此次合作進一步加強了綠色建筑認證協會(GBCI)對透明、獨立和專業認證過程的承諾。

　　發展初期

　　美國早期 “綠色”建筑始于1973年阿以戰爭爆發而引起的阿拉伯石油禁運能源危機。在這次能源危機當中，能源成本受到了越來越多的關注，開始出現一些采取可持續發展措施的辦公樓，采取的綠色設計包括調整建筑物朝向以避免東西向的太陽輻射、雙層反射玻璃、以及節能的內部燈光系統等。美國許多私人建筑業務并沒有太多受到1970年代環保運動的影響，而是在1980年代開始起步的。80年代初期，整個建筑行業才開始向建筑節能轉型。90年代，許多民間組織興起，尤其是 1993年美國綠色建筑協會(USGBC)的成立開始把綠色建筑帶向了一個更復雜的層面，以及更重要的是，清晰地指出房地產行業應該推行綠色建筑。

　　從1993年成立至今，美國綠色建筑協會就一直扮演著一個非常重要的角色：為美國建筑行業提供一個可以充分交流和討論的平臺和論壇，從而逐漸集合了整個行業的力量。USGBC的會員都是來自于行業中各種類型公司的領袖企業，包括：建筑設計事務所、開發商、物業公司、房屋中介、施工承包單位、環保團體、工程公司、財務和保險公司、政府部門、市政公司、設備制造商、規劃師、專業團體、大學和技術研究機構、出版機構等等。 USGBC的會員們共同開發出行業標準、設計規范、方針政策、以及各種研討會和教育工具，以支持整個行業采用各種可持續發展的設計和建造方法。作為全美國唯一一個在環保建方面代表整個建筑行業的全國性機構，USGBC獨特的視角和集體的力量改變了各種傳統的建筑設計、施工和保養方法。

　　美國綠色建筑協會成立之后不久，就意識到對于可持續發展建筑這個行業，首要問題就是要有一個可以定義并量度“綠色建筑” 各種指標的體系。于是，USGBC開始研究當時的各種綠色建筑量度和分級體系，最終決定美國的建筑市場非常需要一個有針對性的綠色建筑量度工具。1994 年秋，USGBC起草了名為“能源與環境設計領袖”(Leadership in Energy and Environmental Design，簡稱LEED)的綠色建筑分級評估體系。經過進一步的深化之后，1998年8月份LEED 1.0版本的試驗性計劃(Pilot Program)正式推出。到2000年3月，共有12個項目完成了申請過程并被認可為“LEED認證試驗性項目”。在LEED 1.0版本成功的基礎上，1999年USGBC在紐約的Pocantico召開了一次專家審查會議，在這次會議上討論并形成了LEED 2.0版本。經過廣泛而全面的修正之后，USGBC的成員們對LEED 2.0版本的草稿進行了全面審閱和最后的批準投票。2000年3月，LEED 2.0版本正式發布。此時，美國能源部建筑科技辦公室向USGBC提供了啟動資金，資助LEED 2.0試驗性計劃、LEED參考指南的編寫，以及最初的LEED培訓課程。在這項資助下，LEED鞏固了實施的基礎，并得以進一步全面發展。

　　發展成果

　　2003年將正式推出2.1版。從最初的只針對公共建筑，發展到可用于既有建筑的綠色改造標準LEED-EB、商業建筑綠色裝修標準LEED-CI、目前正在致力于開發專用于住宅建筑的 LEED-RB。 　LEEDTM是自愿采用的評估體系標準，主要目的是規范一個完整、準確的綠色建筑概念，防止建筑的濫綠色化，推動建筑的綠色集成技術發展，為建造綠色建筑提供一套可實施的技術路線。LEEDTM是性能性標準(Performance Standard)，主要強調建筑在整體、綜合性能方面達到建筑的綠色化要求，很少設置硬性指標，各指標間可通過相關調整形成相互補充，以方便使用者根據本地區的技術經濟條件建造綠色建筑。

　　雖然LEEDTM為自然采用的標準，但自從其發布以來，已被美國48個州和國際上7個國家所采用，在部分州和國家已被列為當地的法定強制標準加以實行，如俄勒岡州、加利福尼亞州、西雅圖市，加拿大政府正在討論將LEEDTM做為政府建筑的法定標準。而美國國務院、環保署、能源部、美國空軍、海軍等部門都已將LEEDTM列為所屬部門建筑的標準，在北京規劃建造的美國駐中國大使館新館也采用了該標準。國際上，已有澳大利亞、中國、中國香港、日本、西班牙、法國、印度對LEEDTM進行了深入的研究，并結合在本國的建筑綠色相關標準中。

　　在美國和世界各地已有10,735個工程獲得了LEEDTM評估認定為綠色建筑，另有43,063個工程已注冊申請進行綠色建筑評估。每年的新增注冊申請建筑都在60%以上。凡通過LEEDTM 評估為綠色建筑的工程都可獲得由美國綠色建筑協會頒發的綠色建筑標識。

　　作用

　　LEED 針對的是愿意領先于市場、相對較早地采用綠色建筑技術應用的項目群體。LEED認證作為一個權威的第三方評估和認證結果，對于提高這些綠色建筑在當地市場的聲譽，以及取得優質的物業估值非常有幫助。盡管那些極端熱衷綠色建筑應用創新的先行者并非LEED評估標準的目標群體，但是在LEED當中仍然提供了一個機制來鼓勵使用創新的綠色建筑技術。這些創新的技術為LEED未來鼓勵采用的措施提供了參考，同樣地，隨著LEED不斷地把綠色建筑應用推入建筑市場的主流，整個行業逐漸進步提高，要取得LEED認證的建筑物的性能表現水平要求也將相應提升，以滿足LEED所針對的市場群體，即綠色建筑技術的早期應用者。要使得“市場轉型”策略取得成功，非常重要的一點就是理解什么因素可以推動市場的改變。實際上，我們可以從現實中與普羅大眾息息相關的各種經濟、社會和環境的變化和影響來進行分析，很多機構的研究報告沒有注意到，研究成果(Research)要經過媒體(The Media)的宣傳才能最終成為大眾的觀點(Public Opinion)。只有當人們感覺到各種研究報告的成果是與其日常生活息息相關，并且媒體也在研究成果的報道方面推波助瀾時，這些研究報告才可以真正的對市場產生影響和改變。一般而言，人們往往在以下四個方面有與眾不同的做法：

　　1、改變所購買的商品;

　　2、選擇銀行儲蓄的投資目標;

　　3、投票選舉出支持他們利益目標的行政機構;

　　4、選擇理想的工作場所

　　因此，LEED評估體系除了宣傳綠色建筑各種潛在好處，更重要的是告訴消費者：購買綠色建筑將更加物有所值，更能獲得相對于其他產品更高的投資回報。消費者的購買決策使得綠色建筑的實際價值得以提升，從而與其他產品區別開來。這樣就構成了一個良性循環，從而推動市場轉型。

　　隨著市場的形成，企業可以選擇購買綠色建筑，從而在企業的員工、客戶和投資者面前表現出企業的關懷和社會責任。而且，綠色建筑也將為企業帶來營運成本的節約、員工工作效率的提高、因病缺勤率的降低，并有助于留住優秀的員工，因為人們總是傾向于在綠色建筑中工作。總體而言，對于環保和可持續發展的投資總是一個明智而且獲利的投資方向。

　　對于美國的各級政府機構而言，投資綠色建筑，并且推出各種可以促進綠色建筑市場發展的政策工具，將可以在選民們心目中樹立其關注環境和生態的良好形象。LEED則提供了一個非常好的政策工具。事實上，從LEED推出至今，政府機構們一直都大力推行并采用LEED認證標準，并為之配套了各種稅收優惠政策。

　　評估體系

　　LEEDTM評估體系由五大方面，若干指標構成其技術框架，主要從可持續建筑場址、水資源利用、建筑節能與大氣、資源與材料、室內空氣質量幾個方面對建筑進行綜合考察、評判其對環境的影響，并根據每個方面的指標進行打分，綜合得分結果，將通過評估的建筑分為鉑金、金、銀和認證級別，以反映建筑的綠色水平。 LEED根據每個方面的指標打分：1、可持續的場地規劃;2、保護和節約水資源;3、高效的能源利用和可更新能源的利用;4、材料和資源問題;5、室內環境質量。總得分是110分，分四個認證等級：

　　認證級 40 - 49;

　　銀級 50 - 59 ;

　　金級 60 - 79 ;

　　鉑金級 80以上。

　　2008年11月18日在美國波士頓舉辦的2008綠色建筑國際博覽會上,美國綠色建筑協會(USGBC)發布新聞:新版的綠色建筑評估標準LEED 2009已經通過會員投票,即將在2009年使用.較現有版本,新的標準有較大的變化,增加并重新科學地分配得分點,更加注重提高能效,減少碳排放,關注其它環境和健康問題,和反映地方特性等.這些更新將使LEED更好地應對各種環境和社會問題的迫切需要,滿足綠色建筑市場的需求.

　　評估系統

　　針對不同的項目類型LEED有不同的評估體系[2] ：

　　LEED-NC：新建建筑

　　LEED-CS：核心和外殼

　　LEED-CI：商業內部

　　LEED-Home：住宅

　　LEED-School：學校

　　LEED-EB：既有建筑[3]

　　LEED-ND：社區

　　LEED-Retail：零售

　　認證實施

　　注冊

　　申請LEED認證，項目團隊必須填寫項目登記表并在GBCI網站上進行注冊，然后繳納注冊費，從而獲得相關軟件工具、勘誤表以及其他關鍵信息。項目注冊之后被列入LEED Online的數據庫。

　　準備申請文件

　　申請認證的項目必須完全滿足LEED評分標準中規定的前提條件和最低得分。在準備申請文件過程中，根據每個評價指標的要求，項目團隊必須收集有關信息并進行計算，分別按照各個指標的要求準備有關資料。

　　提交申請文件

　　在GBCI的認證系統所確定的最終日期之前，項目團隊應將完整的申請文件上傳，并交納相應的認證費用，然后啟動審查程序。

　　審核申請文件

　　根據不同的認證體系和審核路徑，申請文件的審核過程也不相同。一般包括文件審查和技術審查。 GBCI在收到申請書的一個星期之內會完成對申請書的文件審查，主要是根據檢查表中的要求，審查文件是否合格并且完整，如果提交的文件不充分，那么項目組會被告知欠缺哪些資料。文件審查合格后，便可以開始技術審查。GBCI在文件審查通過后的兩個星期之內，會向項目團隊出具一份LEED初審文件。項目團隊有30天的時間對申請書進行修正和補充，并再度提交給GBCI。GBCI在30天內對修正過的申請書進行最終評審，然后向LEED指導委員會建議一個最終分數。指導委員會將在兩個星期之內對這個最終得分做出表態(接受或拒絕)，并通知項目團隊認證結果。

　　頒證

　　在接到LEED認證通知后一定時間內，項目團隊可以對認證結果有所回應，如無異議，認證過程結束。該項目被列為LEED認證的綠色建筑，USG-BC會向項目組頒發證書和LEED金屬牌匾，注明獲得的認國際經濟合作××××年第××期證級別。